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「越南旅游景点」北京京西文化旅游股份有限公司关于对深圳证券交易所关注函回复的公告

发布时间:2019-10-25 21:56  作者:浪漫大连  来源:浪漫大连旅游网  热度:176℃

  本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整,没有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。

  北京京西文化旅游股份有限公司(以下简称“北京文化”或“公司”)于近期收到深圳证券交易所《关于对北京京西文化旅游股份有限公司的关注函》(公司部关注函【2019】第112号),公司接到关注函后,对有关问题进行了认真研究和核查,并按照要求及时向深圳证券交易所作出回复。现就有关情况公告如下:

  1.《收购公告》显示,本次交易价格为84,000万元,标的资产的评估值为34,296.05万元。请你公司详细说明:(1)本次交易定价依据及合理性,是否存在其他利益安排;(2)本次交易前,你公司与交易对方是否存在资金或业务等方面的往来;(3)交易对方与你公司是否存在关联关系,是否存在关联交易非关联化的情形;(4)请你公司独立董事对上述事项进行核查并发表明确意见。

  答:(1)本次交易定价依据及合理性:公司认为本次收购北京东方山水度假村有限公司(以下简称“东方山水”或“标的公司”)持有的旅游用地(商业用地)使用权的价格处于合理区间内。

  1、北京市及密云区近期商业用地价格维持在较高水平。

  根据北京市规划和自然资源委员会公布的近年来地价水平值变化观测数据,得到北京市2019年第1季度、第2季度、第3季度的商业用地水平值(单位:元/建筑平方米)为21,423.01元、21,639.38元、21,784.37元,本次收购东方山水公司持有的商业用地(旅游用地)使用权的价格6,131.86元/建筑平方米(即4,258.24元/宗地平方米)处于合理区间内。

  此外,北京市密云区2010年—2018年商业土地交易数据如下:

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  根据北京市自然资源和规划委员会公布的北京市密云区商业土地市场的交易数据可发现,密云区商业用地交易价格近年来整体呈上升趋势,这符合北京市土地交易市场的规律,并反映了北京市土地资源的稀缺性。

  2、基准地价法评估的局限性,未能充分反映出待估地块的稀缺性与内在价值。

  东方山水拥有密云水库旁187,200平米国有土地使用权,使用市场法进行评估被认为是最接近标的公司资产真实价值的方法,但由于自2014年起,相近区域没有旅游用地交易案例,采用市场法进行评估受到限制。

  基准地价法适用的地价基数为某一时点上的土地使用权的平均价格,根据系数修正体系调整后得出待估地块价格(修正公式如下所述)。待估地块为旅游用地,土地面积较大且临近密云水库,在北京市土地市场中具有较强的资源稀缺性。近年来北京市土地升值幅度大,以2014年基准地价为基础,采用基准地价法进行评估,未能充分反映东方山水公司所持旅游土地的资源稀缺性与独特性。

  基准地价系数修正法计算公式:楼面熟地价=适用的基准地价×用途修正系数×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×因素修正系数。

  3、类似用途的土地交易案例可为本次交易提供参考依据。

  公司从北京市规划和自然资源委员会获取了北京市2010年1月1日至2019年9月16日发生的1,184起商服类别的土地交易案例,根据交易时间、土地类型、规划用途、区域因素和个别因素等多个维度,获取到3个可比性较强的交易案例。标的对象与可比实例的具体情况如下:

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  运用土地评估方法中的市场法,对待估地块与成交案例进行土地用途、交易时间、剩余使用年限、区域因素(环境、位置、商服、交通、设施)、个别因素(旅游资源、容积率、开发程度、地质和地质、面积和形状)等方面进行对比、调整,还原得到待估土地评估值为81,722.45万元(按照宗地面积计算约为4,365.52元/宗地平方米),高于本次收购的价格。故本次收购东方山水公司持有的商业用地(旅游用地)使用权的价格(按照宗地面积计算约为4,258.24元/宗地平方米)处于合理区间内。

  土地性质相似交易案例(交易地块含旅游用地用途),标的对象与可比案例如下:

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  本组所选取的案例与待估地块关联性更强,用地类型更相似,但由于市场法评估需选择近三年内的交易案例作为参考,仅能作为佐证参考,从上述案例中可以看出,北京市2013年类似土地交易的价格约在3,500元/宗地平方米。

  综上所述,由于近三年北京市该类型土地交易案例较少,评估公司无法采取最合适土地价值评估的市场法进行评估,造成本次交易评估价值与交易价格存在较大差异。公司通过选取北京市近十年土地成交案例中多组类似土地,进行还原市场法评估和多项土地交易数据对比多维度分析,充分说明本次交易定价的合理性。本次交易符合市场真实情况,公司不存在其他利益安排。

  (2)经公司核查,公司在本次交易前,与交易对手方不存在资金或业务方面的往来。

  (3)经公司查询全国工商信息网,本次交易对手方基本情况如下:

  ①北京南都国际经贸有限公司

  1、公司名称:北京南都国际经贸有限公司

  2、公司类型:有限责任公司(自然人独资)

  3、社会统一信用代码:91110228763533390X

  4、法定代表人:陈慧

  5、注册资本:2,000万元人民币

  6、营业期限:2004年6月9日至2024年6月8日

  7、注册地址:北京市密云区工业开发区

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